: 주로 공동주택(아파트)의 하자는 관리소홀, 자연적인 노후화, 부실공사 등이 원인이 되어 발생되는데 이러한 하자에 대한 책임의 소재와 책임의 범위와 관련하여 입주자들과 시공사, 시행사 사이에 치열하게 법적분쟁이 있어 왔습니다. 특히, 공동주택의 하자담보추급권(하자보수에 갈음한 손해배상청구권)의 법적근거가 되는 법률은 기본적으로는 민법상 도급에 관한 규정 외에도 특별법으로 주택법과 집합건물법이 있는데, 어떤 법이 적용되느냐에 따라 제척기간, 청구요건 등이 모두 달라지는 한편 경우에 따라서는 모두 적용이 가능한 경우도 있는 등 위 법들 상호간의 체계적 해석과 논리적 모순이 다수 존재함으로써 실무상 상당한 혼선을 빚어왔던 분야입니다.

하자담보소송에 있어서 가장 중요한 점은 먼저 해당 공동주택에 대하여 어느 법이 우선적으로 적용되어야 하고, 이에 따른 하자담보추급청구가 가능한지 여부를 검토하는 것이 최우선되어야 할 것이고, 그 다음으로 공동주택의 상태를 명확히 검사하여 어떤 하자가 존재하고, 그러한 하자가 몇 년차 하자에 해당되는지 등을 일목요연하게 정리할 필요성이 있습니다.
1. 당해 공동주택에 적용되어야 할 하자담보추급권의 청구요건 검토
  • - 하자발생기간, 소멸시효, 제척기간 등 검토
  • - 하자담보추급권의 상대방 결정(피고측의 경우엔 당사자 적격 문제)
  • - 하자담보추급권의 원고적격의 문제(입주자대표회의는 원고적격이 없어 입주자들로부터 채권양도 등을 받아야
            가능함)해결
  • 2. 당해 공동주택의 상태파악
    - 육안 확인 가능한 하자에서부터 시작하여 전문감정인을 통해 설계도면과의 대조 등을 통하여 종합적인 미시공, 하자 부분을 정리
    3. 소제기 또는 청구에 대한 방어
    - 하자보수보증금 청구의 소 또는 이에 대한 방어(하자보수보증금 청구에 대한 방어는 앞서 언급한 소멸시효, 제척기간, 원ㆍ피고 당사자적격, 하자의 존부 나아가 하자발생에 대한 피고측의 귀책사유 존부 등 광범위한 쟁점이 존재)
    4. 감정 및 증인신문 등 각종 증거절차 진행
  • - 하자보수금 청구의 소에서 재판절차상

    ‘감정’은 필수적 절차(감정절차에 있어서의 공정성 제고와 감정범위를 결정함에 있어 신중함이 요구되며 이 단계에서의 치열한 공방이 승패결정의 주요 요소가 되기도 함)

  • - 감정결과가 나온 이후 이에 대하여 다시 원고와 피고사이의 공방이 이루어짐.
  • 5. 변론 종결 및 선고
    - 선고 이전에 조정가능성을 타진하는 경우가 대부분이며 하자소송의 특성상 어느 일방 당사자가 전승하거나 전패하는 경우는 드물며 어느 정도 조정에서 적절하게 합의가 도출되는 경우가 상당수 있음.